Ukur w pytaniach - Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa

Menu górne z lewej strony

Menu górne z prawej strony

Ukur w pytaniach

STANOWISKO KRAJOWEJ  RADY  NOTARIALNEJ w sprawie stosowania w praktyce notarialnej ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego

    Krajowa Rada Notarialna kierując się troską o jednolite stosowanie w praktyce notarialnej przepisów ustawy z dnia 11 kwietnia 2003r. o kształtowaniu ustroju rolnego (t.j. Dz.U. z 2012, poz. 803), zwanej dalej „ustawą”, w brzmieniu nadanym ustawą z dnia 14 kwietnia 2016 roku o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa i zmianie niektórych  ustaw  (Dz.U. z 2016, poz.585), której sformułowania budzą liczne wątpliwości interpretacyjne, po uzgodnieniu z Agencją Nieruchomości Rolnych, przedstawia do wiadomości i wykorzystania następujące stanowisko:

I.    Zakres przedmiotowy ustawy

  1. Nieruchomościami rolnymi są nieruchomości w rozumieniu Kodeksu cywilnego, z wyłączeniem nieruchomości przeznaczonych w planie zagospodarowania przestrzennego (w całości) na cele inne niż rolne. Ustawa dotyczy zarówno nieruchomości zabudowanych, jak i niezabudowanych.
  2. Zgodnie z dodanym art.2 c przepisy ustawy stosuje się do nabycia udziału we własności lub użytkowaniu wieczystym nieruchomości rolnej. Art. 5 ust. 2 i 3 ustawy nie stosuje się przy ustalaniu powierzchni nieruchomości rolnej będącej przedmiotem czynności lub zdarzenia prawnego. Przepis ten ma zastosowanie jedynie w odniesieniu do konstrukcji normatywnej rolnika indywidualnego.
  3. Ustawa dotyczy nieruchomości rolnych przeznaczonych w planach zagospodarowania przestrzennego pod budownictwo zagrodowe, zaś nie dotyczy tych nieruchomości, które przeznaczone są w całości pod budownictwo zagrodowe lub (i) budownictwo jednorodzinne (inne mieszkalne, usługowe, przemysłowe itp.).
  4. W przypadku braku planu zagospodarowania przestrzennego o charakterze nieruchomości jako rolnej i zastosowaniu przepisów ustawy decyduje definicja zawarta w art. 461 Kodeksu cywilnego. Ustawa nie wprowadza domniemania, iż brak planu zagospodarowania przestrzennego lub jego nieaktualność przesadzają o tym, że nieruchomość jest rolna . Zakresem ustawy nie są objęte nieruchomości, które za względu na ich charakter nie są lub nie mogą być wykorzystywane na cele rolne np. nieruchomości lokalowe, a także nieruchomości zabudowane budynkami mieszkalnymi, innymi budynkami, budowlami i urządzeniami niewykorzystywanymi do produkcji rolniczej - wraz z gruntami do nich przyległymi umożliwiającymi ich właściwe wykorzystanie, drogi wewnętrzne, nieruchomości znajdujące się pod parkami i ogrodami wpisanymi do rejestru zabytków. Przy kwalifikowaniu nieruchomości jako rolnej pomocne mogą być dane z ewidencji gruntów i budynków.
  5. Ustawa nie ma zastosowania do nieruchomości, o których mowa w art. 1a ustawy oraz w art. 11 ustawy z dnia 14 kwietnia 2016 roku o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości Zasobu WRSP . Podstawowe w tym przypadku jest pojęcie nieruchomości rolnej w znaczeniu kodeksu cywilnego. Nie jest zatem istotne pojęcie nieruchomości w znaczeniu wieczystoksięgowym oraz czy przed zbyciem stanowiła ona część większej całości i czy składa się z jednej lub większej liczby działek geodezyjnych. Istotne jest by przedmiot czynności odpowiadał kryteriom wskazanym w powołanych wyżej przepisach.
  6. Ustawa ma zastosowane w przypadku gdy tylko część nieruchomości (w rozumieniu art. 46 Kodeksu cywilnego) będzie miała charakter rolny.

II.    Zakres podmiotowy ustawy

  1. Ustawa ma zastosowanie przy przeniesieniu własności nieruchomości rolnych stanowiących własność jednostek samorządu terytorialnego oraz własność Skarbu Państwa, z wyjątkiem nieruchomości wchodzących w skład Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa. Przy nabywaniu nieruchomości przez jednostki samorządu terytorialnego ma zastosowanie art. 4 ustawy.
  2. Zgodnie z dodanym art.2a ust. 1 nabywcą nieruchomości rolnej może być wyłącznie rolnik indywidualny, chyba, że ustawa stanowi inaczej; zdanie drugie tego przepisu stwierdza, że jeżeli nabywana nieruchomość rolna albo jej część ma wejść w skład wspólności majątkowej małżeńskiej, wystarczające  jest, gdy rolnikiem indywidualnym jest jeden z małżonków. Przepis ten należy rozumieć jako wymóg posiadania przez rolnika indywidualnego wszystkich „cech” rolnika indywidualnego (wszystkie przesłanki dla uznania nabywcy za rolnika indywidualnego spełniać musi ten rolnik – nabywca, a nie część rolnik a część jego małżonek).

III.     Prawo pierwokupu

  1. W przypadku zbiegu praw pierwokupu, wynikających z ustawy i innych ustaw, umowę sprzedaży należy zawrzeć pod warunkiem niewykonania wszystkich praw pierwokupu. Ustalenie kolejności wykonania prawa pierwokupu należy dokonać z uwzględnieniem przepisów szczególnych zawartych m.in. w art. 10 ust. 5i - ustawy o ochronie przyrody czy art. 37a ust. 5 ustawy o lasach czy też innych ustawach.
  2. Zawiadomienie kolejnego uprawnionego o prawie pierwokupu winno nastąpić dopiero po upływie terminu do wykonania prawa pierwokupu przez wcześniej uprawnionego bądź po złożeniu przez niego oświadczenia o niewykonaniu tego prawa.
  3. Gdy uprawnionym do pierwokupu jest Agencja Nieruchomości Rolnych zawiadomienie kieruje się do właściwego oddziału terenowego Agencji.
  4. Agencja Nieruchomości Rolnych, w każdym przypadku zawiadomienia jej o treści umowy warunkowej, udzieli notariuszowi sporządzającemu tę umowę pisemnej odpowiedzi, bez względu na to czy przysługujące jej uprawnienie wykona, czy też z niego zrezygnuje. Oznacza to, że w zasadzie w praktyce nie będzie się korzystać z milczącego zajęcia stanowiska w sprawie pierwokupu (upływ terminu), jednakże nie udzielenie odpowiedzi pomimo upływu terminu ustawowego nie wstrzymuje zawarcia umowy przenoszącej własność.

IV.    Pozostałe tezy

  1. Uprawnienie Agencji Nieruchomości Rolnych do nabycia nieruchomości w trybie art. 4 ustawy wykonane może być jedynie w stosunku do nabywcy nieruchomości rolnej. To swoiste prawo może być wykonane niezależnie od sposobu nabycia własności nieruchomości rolnej przez nabywcę, a więc także w drodze umów, które to umowy zawierane są bezwarunkowo.
  2. Przy wykonaniu prawa pierwokupu lub o nabyciu nieruchomości za zapłatą równowartości pieniężnej przez ANR uznaje się, iż oświadczenie woli o wykonaniu przysługującego ANR uprawnienia zostało skutecznie złożone  z chwilą publikacji w Biuletynie Informacji Publicznej Agencji. Względy bezpieczeństwa obrotu prawnego przemawiają jednak za tym, aby akt notarialny dokumentujący ww. oświadczenie o wykonaniu prawa pierwokupu zawierał żądanie złożenia wniosku o wpis do księgi wieczystej nabywcy.
  3. Notariusz może jedynie odebrać od podmiotu uprawnionego oświadczenie o wykonaniu prawa pierwokupu lub o nabyciu nieruchomości za zapłatą równowartości pieniężnej, na warunkach przewidzianych w umowie sprzedaży warunkowej lub w umowie przenoszącej własność innej niż umowa sprzedaży. Nie może tenże podmiot wykonywać swego uprawnienia przewidzianego w art.3 ust.8 i ust. 9 i art.4 ust.3 ustawy w treści oświadczenia objętego aktem notarialnym, gdyż ustawa wyraźnie przesądza w takim przypadku drogę sądową jako jedynie właściwą.
  4. Za zgodą stron wypis aktu notarialnego zawierający umowę nabycia nieruchomości rolnej przez osobę, która uzyskała zgodę Prezesa ANR w trybie art. 2 a ust.4 ustawy może być wydany Agencji Nieruchomości Rolnej .


    Powyższe stanowisko Krajowej Rady Notarialnej, które nie stanowi kompleksowej analizy ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, może ulec weryfikacji po doświadczeniach praktyki, ukształtowaniu się orzecznictwa i utrwaleniu poglądów doktryny.

Zasady obrotu ziemią rolną na rynku prywatnym po 30 kwietnia 2016 r. – ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego z dnia 11 kwietnia 2003 r. [Dz. U. 2012.803 ze zm.]

Kiedy nie stosuje się przepisów ustawy?

Przepisy ustawy nie mają zastosowania do:

  1. nieruchomości rolnych przeznaczonych w planach zagospodarowania przestrzennego w całości na cele inne niż rolne,
  2. gruntów rolnych zabudowanych o powierzchni nie przekraczającej 0,5 ha, które w dniu wejścia w życie ustawy, zajęte są pod budynki mieszkalne oraz budynki, budowle i urządzenia niewykorzystywane obecnie do produkcji rolniczej, wraz z gruntami do nich przyległymi umożliwiającymi ich właściwe wykorzystanie oraz zajętymi na urządzenie ogródka przydomowego – jeżeli grunty te tworzą zorganizowaną całość gospodarczą oraz nie zostały wyłączone z produkcji rolnej w rozumieniu ustawy z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych (Dz.U.2015.909 ze zm.) - (tzw. siedlisko, które nie jest częścią gospodarstwa rolnego),
  3. nieruchomości rolnych, które w dniu wejścia w życie ustawy, w ostatecznych decyzjach o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu przeznaczone są (w całości), na cele inne niż rolne (np. budownictwo mieszkaniowe jednorodzinne lub inne, usługowe, przemysłowe itp.),
  4. nieruchomości rolnych, o powierzchni mniejszej niż 0,3 ha,
  5. będących drogami wewnętrznymi,
  6. nabycia udziałów lub ich części we współwłasności nieruchomości, o powierzchni mniejszej niż 0,3 ha oraz będących drogami wewnętrznymi.

Co oznacza w ustawie?

Gospodarstwo rodzinne jest to gospodarstwo rolne:

  1. prowadzone przez rolnika indywidualnego, oraz
  2. w którym łączna powierzchnia użytków rolnych nie jest większa niż 300 ha, ale większa niż 1 ha.

Rolnik indywidualny, jest to osoba fizyczna:

  1. będąca właścicielem, użytkownikiem wieczystym, samoistnym posiadaczem lub dzierżawcą nieruchomości rolnych, których łączna powierzchnia użytków rolnych nie przekracza 300 ha, oraz
  2. posiadająca kwalifikacje rolnicze oraz co najmniej od 5 lat zamieszkała (zameldowanie na pobyt stały) w gminie, na obszarze której jest położona jedna z nieruchomości rolnych wchodzących w skład gospodarstwa rolnego i prowadzącą przez ten okres 5 lat osobiście to gospodarstwo.

Uważa się, że osoba fizyczna:

  1. osobiście prowadzi gospodarstwo rolne, jeżeli:
    1. pracuje w tym gospodarstwie,
    2. podejmuje wszelkie decyzje dotyczące prowadzenia działalności rolniczej w tym gospodarstwie.
  2. posiada kwalifikacje rolnicze, jeżeli uzyskała:
    1. wykształcenie rolnicze zasadnicze zawodowe, średnie lub wyższe, lub
    2. tytuł kwalifikacyjny lub tytuł zawodowy, lub tytuł zawodowy mistrza w zawodzie przydatnym do prowadzenia działalności rolniczej i posiada co najmniej 3-letni staż pracy w rolnictwie, lub
    3. wykształcenie wyższe inne niż rolnicze i posiada co najmniej 3-letni staż pracy w rolnictwie albo wykształcenie wyższe inne niż rolnicze i ukończone studia podyplomowe w zakresie związanym z rolnictwem, albo wykształcenie średnie inne niż rolnicze i posiada co najmniej 3-letni staż pracy w rolnictwie, lub
    4. wykształcenie podstawowe, gimnazjalne lub zasadnicze zawodowe inne niż rolnicze i posiada co najmniej 5-letni staż pracy w rolnictwie.

Wykaz kierunków studiów, zawodów oraz tytułów kwalifikacyjnych, których ukończenie lub posiadanie uznaje się za posiadanie kwalifikacji rolniczych, określony został w rozporządzeniu Ministra Rolnictwa i Rozwoju Wsi z 17 stycznia 2012 r. w sprawie kwalifikacji rolniczych posiadanych przez osoby wykonujące działalność rolniczą (Dz. U. z 2012 r., poz. 109). 

Za staż pracy uznaje się okres, w którym osoba fizyczna:

  1. podlegała ubezpieczeniu społecznemu rolników lub
  2. prowadziła działalność rolniczą w gospodarstwie rolnym o obszarze nie mniejszym niż 1 ha stanowiącym jej własność, przedmiot użytkowania wieczystego, przedmiot samoistnego posiadania lub dzierżawy, lub
  3. była zatrudniona w gospodarstwie rolnym na podstawie umowy o pracę lub spółdzielczej umowy o pracę, wykonując pracę związaną z prowadzeniem działalności rolniczej, lub
  4. wykonywała pracę związaną z prowadzeniem działalności rolniczej w charakterze członka spółdzielni produkcji rolnej, lub
  5. odbyła staż, o którym mowa w art. 53 ust. 1 ustawy z dnia 20 kwietnia 2004 r. o promocji zatrudnienia i instytucjach rynku pracy (Dz. U. z 2008 r. Nr 69, poz. 415, ze zm.), obejmujący wykonywanie czynności związanych z prowadzeniem działalności rolniczej.

Dowodem potwierdzającym:

  1. osobiste prowadzenie gospodarstwa rolnego jest oświadczenie prowadzącego to gospodarstwo, poświadczone przez wójta (burmistrza, prezydenta miasta), 
  2. zamieszkanie jest zaświadczenie o zameldowaniu na pobyt stały,
  3. spełnienie warunku nie przekroczenia 300 ha użytków rolnych jest oświadczenie nabywcy albo uprawnionego do pierwokupu, poświadczone przez wójta (burmistrza, prezydenta miasta).

Przy zawieraniu umowy, w wyniku której następuje przeniesienie własności nieruchomości rolnej, nabywca jest obowiązany do:

  1. przedłożenia ww. dowodów, albo 
  2. złożenia oświadczenia, że nie spełnia tych warunków. W oświadczeniu tym należy podać łączną powierzchnię i miejsce położenia nieruchomości rolnych, których nabywca jest właścicielem, użytkownikiem wieczystym, dzierżawcą lub samoistnym posiadaczem.

UWAGA!

Rolnik, który posiada gospodarstwo rodzinne, położone na terenie więcej niż jednej gminy, musi w każdej z nich potwierdzić powierzchnię i osobiste prowadzenie gospodarstwa. Ta powierzchnia zliczana jest do ogólnej powierzchni gospodarstwa rodzinnego, o której mowa w art. 5 ust.1 pkt 2 UKUR (300 ha UR).

Kto może nabyć nieruchomość rolną?

  1. nabywcą nieruchomości rolnej może być co do zasady wyłącznie rolnik indywidualny, z pewnymi wyjątkami ustawowymi, przy czym powierzchnia nabywanej nieruchomości rolnej wraz z powierzchnią nieruchomości rolnych wchodzących w skład gospodarstwa rodzinnego nabywcy nie może przekraczać 300 ha użytków rolnych.
  2. nabycie nieruchomości rolnej możliwe jest (bez ograniczeń ustawowych) przez:
    • osobę bliską zbywcy (zstępni, wstępni, rodzeństwo, dzieci rodzeństwa, małżonka, osoby  
         przysposabiające i przysposobione),
    • jednostkę samorządu terytorialnego,
    • Skarb Państwa (lub działającą na jego rzecz KOWR),
    • osoby prawne działające na podstawie przepisów o stosunku Państwa do Kościoła Katolickiego
         w Rzeczypospolitej Polskiej, o stosunku Państwa do innych kościołów i związków 
         wyznaniowych oraz o gwarancjach wolności sumienia i wyznania,
    • parki narodowe, w przypadku zakupu nieruchomości rolnych na cele związane z ochroną 
         przyrody,

    lub:

    • w wyniku dziedziczenia oraz zapisu windykacyjnego,
    • na podstawie art. 151 lub art. 231 Kodeksu cywilnego,
    • w toku postępowania restrukturyzacyjnego w ramach postępowania sanacyjnego.

Nabycie nieruchomości rolnej przez inne podmioty lub w innych sytuacjach może nastąpić za zgodą Dyrektora Generalnego Krajowego Ośrodka Doradztwa Rolniczego (Dyrektora właściwego Oddziału Terenowego KOWR według miejsca położenia nieruchomości – na podstawie upoważnienia), wyrażoną w drodze decyzji administracyjnej, wydanej na wniosek: 

  1. zbywcy, jeżeli:
    1. wykaże on, że nie było możliwości nabycia nieruchomości rolnej przez inne podmioty niż rolnik indywidualny, osoba bliska, jednostka samorządu terytorialnego, Skarb Państwa, oraz kościelna osoba prawna lub związek wyznaniowy,
    2. nabywca daje rękojmię należytego prowadzenia działalności rolniczej,
    3. w wyniku nabycia nie dojdzie do nadmiernej koncentracji gruntów rolnych.
  2. osoby fizycznej zamierzającej utworzyć gospodarstwo rodzinne, która:
    1. posiada kwalifikacje rolnicze albo której, pod warunkiem uzupełnienia kwalifikacji zawodowych, przyznano pomoc (decyzja administracyjna o przyznaniu pomocy), o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 2 ustawy z dnia 7 marca 2007 r. o wspieraniu rozwoju obszarów wiejskich z udziałem środków Europejskiego Funduszu Rolnego na rzecz Rozwoju Obszarów Wiejskich w ramach Programu Rozwoju Obszarów Wiejskich na lata 2007-2013 (Dz. U. z 2013 r. poz. 173, z 2015 r. poz. 349 oraz z 2016 r. poz. 337) – ułatwienie startu młodym rolnikom albo w art. 3 ust. 1 pkt 6 lit. a ustawy z dnia 20 lutego 2015 r. o wspieraniu rozwoju obszarów wiejskich z udziałem środków Europejskiego Funduszu Rolnego na rzecz Rozwoju Obszarów Wiejskich w ramach Programu Rozwoju Obszarów Wiejskich na lata 2014–2020 (Dz. U. poz. 349 i 1888 oraz z 2016 r. poz. 337) – pomoc na rozpoczęcie pozarolniczej działalności gospodarczej, a termin na uzupełnienie tych kwalifikacji jeszcze nie upłynął,
    2. daje rękojmię należytego prowadzenia działalności rolniczej,
    3. zobowiąże się do zamieszkiwania w okresie 5 lat od dnia nabycia nieruchomości na terenie gminy, na obszarze której położona jest jedna z nieruchomości rolnych, która wejdzie w skład tworzonego gospodarstwa rodzinnego.

Organem wyższego stopnia, w rozumieniu przepisów Kodeksu postępowania administracyjnego, w sprawach decyzji administracyjnych Dyrektora Generalnego KOWR (właściwego dyrektora Oddziału Terenowe KOWR) jest minister właściwy do spraw rozwoju wsi. 

W przypadku niewyrażenia zgody, KOWR, na pisemne żądanie zbywcy złożone w terminie miesiąca od dnia, w którym decyzja o niewyrażeniu zgody stała się ostateczna, jest obowiązana do złożenia oświadczenia o nabyciu nieruchomości rolnej za zapłatą równowartości pieniężnej odpowiadającej jej wartości rynkowej określonej przez KOWR przy zastosowaniu sposobów ustalania wartości nieruchomości przewidzianych w przepisach o gospodarce nieruchomościami. KOWR w terminie miesiąca od otrzymania żądania zbywcy nieruchomości rolnej powiadamia go o wysokości równowartości pieniężnej, za którą nastąpi nabycie.  

Zbywca nieruchomości rolnej w terminie miesiąca od dnia otrzymania powiadomienia może:wystąpić do sądu o ustalenie równowartości pieniężnej wartości rynkowej nieruchomości rolnej nabywanej przez KOWR, który określa ją przy zastosowaniu sposobów ustalania wartości nieruchomości przewidzianych w przepisach o gospodarce nieruchomościami,

albo  

złożyć pisemne oświadczenie o cofnięciu żądania nabycia tej nieruchomości przez KOWR, przy czym KOWR przysługuje roszczenie o zwrot poniesionych przez nią kosztów ustalenia równowartości pieniężnej wartości rynkowej nieruchomości rolnej

Jakie obowiązki związane są z nabyciem nieruchomości rolnej?

Nabywca nieruchomości rolnej jest obowiązany przez okres co najmniej 10 lat od dnia nabycia przez niego tej nieruchomości:

  1. prowadzić gospodarstwo rolne, w skład którego weszła nabyta nieruchomość rolna, a w przypadku osoby fizycznej prowadzić to gospodarstwo osobiście,
  2. nabyta nieruchomość nie może być w tym okresie (10 lat od przeniesienia własności) zbyta ani oddana w posiadanie innym podmiotom. Sąd, na wniosek nabywcy może wyrazić zgodę na dokonanie ww. czynności jeśli konieczność jej dokonania wynika z przyczyn losowych.

Przepisów tych i wynikających z nich obowiązków nie stosuje się, jeśli nabycie nieruchomości rolnej nastąpiło przez:

  • osobę bliską zbywcy (zstępni, wstępni, rodzeństwo, dzieci rodzeństwa, małżonek, osoby
  • przysposabiające i przysposobione),
  • jednostkę samorządu terytorialnego,
  • Skarb Państwa (lub działającą na jego rzecz KOWR),
  • osoby prawne działające na podstawie przepisów o stosunku Państwa do Kościoła Katolickiego w Rzeczypospolitej Polskiej, o stosunku Państwa do innych kościołów i związków wyznaniowych oraz o gwarancjach wolności sumienia i wyznania,
  • parki narodowe, w przypadku zakupu nieruchomości rolnych na cele związane z ochroną przyrody

albo nabycie następuje:

  • w wyniku dziedziczenia oraz zapisu windykacyjnego,
  • na podstawie art. 151 lub art. 231 Kodeksu cywilnego,

Jakie uprawnienia przysługują KOWR?

  1. prawo pierwokupu nieruchomości rolnej - z wyłączeniem tego uprawnienia, gdy nabywcą jest jednostka samorządu terytorialnego, Skarb Państwa, osoba bliska zbywcy, dzierżawca (jeśli przysługuje mu prawo pierwokupu),
  2. prawo pierwokupu udziałów i akcji w spółce prawa handlowego, która jest właścicielem nieruchomości rolnej (z wyłączeniem akcji dopuszczonych do obrotu giełdowego, nabycia udziałów i akcji na rzecz osoby bliskiej),
  3. prawo nabycia, w przypadku zawarcia umowy dotyczącej nieruchomości rolnej innej niż umowa sprzedaży (darowizna, zniesienie współwłasności, aport, jednostronnej czynności prawnej, orzeczenia sądu, organu administracji publicznej, organu egzekucyjnego, zasiedzenia, dziedziczenia oraz zapisu windykacyjnego),
  4. prawo nabycia nieruchomości rolnej w przypadku zmiany wspólnika lub przystąpienia nowego wspólnika do spółki osobowej,
  5. prawo nabycia nieruchomości rolnej w wypadku podziału, przekształcenia bądź łączenia się spółek handlowych,
  6. kontrola nabywców nieruchomości rolnych w zakresie spełnienia zobowiązania do zamieszkiwania w okresie 5 lat od dnia nabycia nieruchomości rolnej na terenie gminy, na terenie której położona jest jedna z nieruchomości rolnych, która wejdzie w skład tworzonego gospodarstwa rodzinnego (zgodnie z art. 2a ust. 4 pkt 2 lit. c ustawy) oraz prowadzenia gospodarstwa rolnego przez okres co najmniej 10 lat od dnia nabycia nieruchomości (zgodnie z art. 2b ust. 1 i 2 ustawy), a w przypadku osoby fizycznej prowadzenia to gospodarstwo osobiście. W okresie tym nabyta nieruchomość nie może być zbyta ani oddana w posiadanie innym podmiotom, chyba że sąd wyrazi na to zgodę z przyczyn losowych,
  7. jeżeli cena sprzedawanej nieruchomości lub przy innym przeniesieniu własności równowartość pieniężna, wynikająca z treści czynności prawnej rażąco odbiega od jej wartości rynkowej, wykonująca swe uprawniania pierwokupu albo nabycia KOWR może w terminie 14 dni od daty złożenia stosownego oświadczenia, wystąpić do sądu o ustalenie ceny tej  nieruchomości. Sąd ustala cenę przy zastosowaniu sposobów jej ustalania przewidzianych w przepisach o gospodarce nieruchomościami (biegły rzeczoznawca majątkowy).

Co to jest prawo pierwokupu i prawo nabycia?

Krajowemu Ośrodkowi Doradztwa Rolniczego przysługuje prawo pierwokupu nieruchomości rolnej (w wypadku umów sprzedaży) lub prawo nabycia nieruchomości rolnej (w wypadku innych umów przenoszących własność nieruchomości rolnych np. darowizny, wniesienia mienia do spółki). Uprawnienia te polegają na tym, iż w wypadkach określonych w ustawie, KOWR przysługuje prawo wejścia w miejsce nabywcy i nabycia nieruchomości za cenę i na warunkach określonych przez strony umowy. 

Kiedy prawo pierwokupu przysługuje dzierżawcy?

W przypadku sprzedaży nieruchomości rolnej, prawo pierwokupu przysługuje z mocy ustawy jej dzierżawcy, jeżeli:

  1. umowa dzierżawy została zawarta w formie pisemnej i ma datę pewną oraz była wykonywana co najmniej przez 3 lata, licząc od tej daty oraz
  2. nabywana nieruchomość rolna wchodzi w skład gospodarstwa rodzinnego dzierżawcy.

Warunkiem jest więc, aby umowa miała formę pisemną i datę pewną (zawarta u notariusza, potwierdzona w urzędzie gminy itd.).

Przepisy ustawy stosuje się odpowiednio do nabycia gospodarstwa rolnego, z tym że prawo pierwokupu, o którym mowa powyżej, przysługuje wyłącznie dzierżawcy całego gospodarstwa rolnego.

Jeżeli brak jest dzierżawcy uprawnionego do pierwokupu, albo niewykona on tego prawa, prawo pierwokupu przysługuje KOWR, w przypadku nabycia nieruchomości rolnej przez: 

  1. rolnika indywidualnego, który nie mieszka w gminie gdzie położona jest nabywania nieruchomość, ani w gminie graniczącej,
  2. kościelne osoby prawne, o których mowa w art. 2a ust. 3 pkt 1 lit d ustawy, nie należące do tego samego kościoła lub związku wyznaniowego,
  3. w toku postępowania restrukturyzacyjnego w ramach postępowania sanacyjnego.

Kiedy KOWR nie przysługuje prawo pierwokupu?

Prawo pierwokupu nie przysługuje KOWR jeżeli nabywcą jest:

  1. jednostka samorządu terytorialnego,
  2. Skarb Państwa,
  3. osoba bliska zbywcy, albo:
  4. nabycie następuje za zgodą Dyrektora Generalnego KOWR, wyrażoną w drodze decyzji administracyjnej , o której mowa w art. 2a ust. 4 ustawy (dla nieruchomości rolnych pochodzących z rynku prywatnego), albo za zgodą, o której mowa w art. 29 a ust. 3 pkt 1 lit. b ustawy z dnia 19 października 1991 r. o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa (dotyczy nieruchomości rolnych nabytych z Zasobu WRSP),
  5. sprzedaż następuje między osobami prawnymi, działającymi na podstawie przepisów o stosunku Państwa do Kościoła Katolickiego w Rzeczypospolitej Polskiej, o stosunku Państwa do innych kościołów i związków wyznaniowych oraz o gwarancjach wolności sumienia i wyznania – tego samego kościoła lub związku wyznaniowego,
  6. jeżeli w wyniku nabycia następuje powiększenie gospodarstwa rodzinnego do pow. nie większej niż 300 ha użytków rolnych, a nabywana nieruchomość rolna położona jest w gminie, gdzie nabywca ma miejsce zamieszkania lub w gminie graniczącej z tą gminą.

Prawo pierwokupu - spółki prawa handlowego

Krajowemu Ośrodkowi Doradztwa Rolniczego działającego na rzecz Skarbu Państwa przysługuje prawo pierwokupu udziałów i akcji w spółce prawa handlowego, która jest właścicielem nieruchomości rolnej.

Prawo pierwokupu nie przysługuje w przypadku zbywania:

  1. akcji dopuszczonych do obrotu na rynku giełdowym,
  2. udziałów i akcji na rzecz osoby bliskiej.

W jaki sposób KOWR zawiadomienia o skorzystaniu z prawa pierwokupu?

KOWR wysyła zobowiązanemu z prawa pierwokupu (zbywcy nieruchomości) oświadczenie w formie aktu notarialnego o wykonaniu prawa pierwokupu przesyłką poleconą nadaną za potwierdzeniem odbioru w placówce pocztowej operatora pocztowego w rozumieniu ustawy z dnia 23 listopada 2012 r. – Prawo pocztowe (Dz. U. poz. 1529 oraz z 2015 poz. 1830), a następnie publikuje na stronie podmiotowej w Biuletynie Informacji Publicznej KOWR.

Uważa się, że zobowiązany z prawa pierwokupu zapoznał się z treścią oświadczenia KOWR o wykonaniu prawa pierwokupu z chwilą jego publikacji na stronie podmiotowej w Biuletynie Informacji Publicznej KOWR.

Prawo pierwokupu do nieruchomości można wykonać w ciągu miesiąca od zawiadomienia, przepisy Kodeksu cywilnego dotyczące pierwokupu nieruchomości stosuje się odpowiednio (art. 598 Kc).

Kiedy KOWR może (lub też nie może) skorzystać z prawa  nabycia nieruchomości?

KOWR może złożyć oświadczenie o nabyciu nieruchomościjeżeli nabycie nieruchomości rolnej następuje w wyniku:

  1. zawarcia umowy innej niż umowa sprzedaży,
  2. jednostronnej czynności prawnej,
  3. orzeczenia sądu, organu administracji publicznej albo orzeczenia sądu lub organu  egzekucyjnego wydanego na podstawie przepisów o postępowaniu egzekucyjnym,
  4. zasiedzenia,
  5. dziedziczenia,
  6. zapisu windykacyjnego,
  7. podziału, przekształcenia bądź łączenia spółek handlowych.

Prawo nabycia nieruchomości rolnej nie przysługuje jeżeli nabycie następuje:

  1. na powiększenie gospodarstwa rodzinnego,
  2. za zgodą Dyrektora Generalnego KOWR, wyrażoną w drodze decyzji administracyjnej, o której mowa w art 2 a ust. 4 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego  albo za zgodą, o której mowa w art. 29a ust. 3 pkt 1 lit. b ustawy z dnia 19 października 1991 r. o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa,
  3. w wyniku dziedziczenia ustawowego albo dziedziczenia przez rolnika indywidualnego,
  4. przez rolnika indywidulanego w wyniku zapisu windykacyjnego,
  5. w wyniku umowy z następcą, o której mowa w art. 84 ustawy o ubezpieczeniu społecznym rolników,
  6. osobę bliską zbywcy,
  7. osoby prawne działające na podstawie przepisów o stosunku Państwa do Kościoła Katolickiego w Rzeczypospolitej Polskiej, o stosunku Państwa do innych kościołów i związków wyznaniowych oraz o gwarancjach wolności sumienia i wyznania – tego samego kościoła lub związku wyznaniowego.

Prawo nabycia nieruchomości - spółki osobowe:

Jeżeli Spółka osobowa jest właścicielem nieruchomości rolnej, to w sytuacji gdy nastąpiła zmiana wspólnika lub przystąpienie nowego wspólnika - KOWR przysługuje prawo nabycia:

  1. Spółka powiadamia KOWR (w terminie 1 miesiąca od dokonania tej czynności) + dołącza wypis z ewidencji gruntów i budynków każdej nieruchomości rolnej stanowiącej własność spółki,
  2. KOWR powiadamia spółkę o skorzystaniu/nieskorzystaniu z prawa pierwokupu (1 miesiąc),
  3. Spółka w terminie 1 miesiąca może wystąpić do Sądu o ustalenie równowartości pieniężnej wartość rynkowej nabywanej nieruchomości,
  4. nie stosuje się, jeżeli zamiast dotychczasowego wspólnika wspólnikiem staje się osoba jemu bliska któregokolwiek ze wspólników,
  5. nie stosuje się, jeżeli nowym wspólnikiem staje się osoba bliska któregokolwiek ze wspólników.

Kto dokonuje zawiadomienia?

  1. nabywca (w przypadku zawarcia umowy innej niż umowa sprzedaży lub w przypadku jednostronnej czynności prawnej),
  2. sąd, organ egzekucyjny lub organ administracji publicznej (w przypadku nabycia w wyniku orzeczenia sądu, organu egzekucyjnego, organu administracji publicznej),
  3. nabywca (w przypadku nabycia w wyniku zasiedzenia, dziedziczenia, zapisu windykacyjnego),
  4. spółka nabywająca nieruchomość rolną (w przypadku podziału, przekształcenia bądź łączenia spółek handlowych).

UWAGA!
Nabycie nieruchomości rolnej, udziału bądź części udziału we współwłasności nieruchomości rolnej, nabycie akcji i udziałów w spółce prawa handlowego będącej właścicielem nieruchomości rolnej dokonane niezgodnie z przepisami ustawy jest nieważne. 

W szczególności nieważne jest:

  1. dokonanie czynności prawnej bez zawiadomienia uprawnionego do prawa pierwokupu lub bez powiadomienia KOWR – w przypadku określonym w art. 3b i  art. 4 ust. 1,
  2. zbycie albo oddanie w posiadanie nieruchomości rolnej bez zgody sądu, o której mowa w art. 2b ust. 3 ustawy,
  3. nabycie nieruchomości rolnej w oparciu o nieprawdziwe oświadczenia albo fałszywe lub potwierdzające nieprawdę dokumenty,

Z powództwem o stwierdzenie nieważności czynności prawnej, z przyczyn o których mowa powyżej, oprócz osób mających interes prawny może wystąpić KOWR.